COMPANHIAS BUSCAM NOVAS FORMAS DE NEGÓCIO PARA AMPLIAR RECEITAS APÓS PERÍODO DIFÍCIL NA PANDEMIA
A flexibilidade oferecida pelos escritórios de coworking sempre foi chamariz para clientes, mas esse modelo de negócio quase desapareceu na pandemia. Agora, com os escritórios novamente cheios, mas com funcionários que sabem ser possível trabalhar de outros locais, o setor volta a ficar otimista.
Segundo a consultoria imobiliária SiiLA, a ocupação desses espaços está em torno de 85% a 90% na cidade de São Paulo. No modelo tradicional de operação, os coworkings alugam prédios corporativos, ou andares nesses prédios, e sublocam para um ou vários usuários. A área ocupada por coworkings na cidade era de 247 mil m2 ao fim de 2023, de acordo com a SiiLA, queda de 1,5% em um ano, mas evolução sobre os 40 mil m2 de 2016.
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Coworkings em São Paulo planejam crescer.
Uma rede com 4 mil m2 de coworkings em São Paulo, Campinas e Lisboa aposta nos “escritórios virtuais” para elevar a receita sem precisar incrementar preços ou se expandir geograficamente – por enquanto.
Como conta a sócia-fundadora da empresa, negócios que funcionam de forma remota, mas não querem ter seu endereço associado a uma residência, usam o prédio do coworking em um endereço nobre, por exemplo, a avenida Paulista, como destino para correspondência. Esse mesmo prédio tem 100 empresas como clientes, virtuais e presenciais.
A empresa, fundada por ela e seu marido, começou em uma garagem de menos de 100 m2, na Chácara Klabin, há mais de uma década. “O conceito foi ser espaço de trabalho dentro de um bairro”, diz o fundador.
Eles tinham acabado de abrir unidades em Campinas e Lisboa, e queimado o caixa acumulado, quando a pandemia começou e o trabalho remoto se impôs. “Fizemos um escritório de guerra em casa, todo dia alguém ligava e cancelava”, lembra ele.
Ainda com encargos desse período, os sócios afirmam que 2024 é o primeiro ano desde a pandemia em que sentem a mesma empolgação de antes de 2020. Eles participam de um grupo de WhatsApp com outros 200 proprietários de coworking e relata o mesmo sentimento. “Antes era todo mundo se lamentando, agora tem empresa nova chegando, as pessoas perguntam onde comprar cadeira”.
Um dos maiores “players” do segmento no país, com 200 mil m2 de escritórios, está com ocupação entre 75% e 80%, afirma a CEO do negócio no Brasil.
A empresa viu clientes devolverem espaços durante a pandemia e teve que criar novas frentes de venda, como um passe para que funcionários de uma empresa usem qualquer unidade da rede e um marketplace que reúne outras marcas de coworking.
Ainda há acomodação entre os clientes, conta ela. Quem antes precisava de 800 cadeiras, por exemplo, pode preferir ter só 400 lugares fixos, mas compartilhados entre os funcionários. “Há um medo latente de pagar por espaço ocioso”, diz a CEO.
A empresa viu ainda o custo de sua operação crescer mais do que o preço que cobra dos clientes, já que os contratos de locação são reajustados pelo IGP-M, que chegou a subir 37% ao ano na pandemia. “Temos feito um trabalho muito forte de adequação de custo para tornar o negócio mais rentável”, afirma, o que inclui estudos para diminuir a área locada em algumas regiões, como a Zona Sul de São Paulo. A ideia deles, no entanto, é continuar com a presença em 32 edifícios no Brasil. Também passou a rentabilizar os finais de semana, abrindo os espaços para eventos.
As empresas de coworking disputam espaço com outras modalidades de negócio que veem nessa atividade um complemento de receita. Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA, lembra que é comum ter espaços para trabalho em shoppings e que até estádios de futebol oferecem o modelo, como o Allianz Parque, em São Paulo, e o Mané Garrincha, em Brasília. Essa concorrência já foi pior, no entanto. “Até restaurantes operavam à tarde como coworking, mas a crise fez uma limpeza dos aventureiros e os profissionais do mercado”, diz.
Outra concorrência é com companhias tradicionais de locação de escritório, que começaram a copiar o modelo de entrega de lajes já mobiliadas e prontas para usar. “Sofremos muito com concorrência de escritório tradicional, pronto, na região Sul [de São Paulo]”, afirma a CEO. Ela faz a ressalva de que essas empresas estão locando escritórios prontos porque tiveram muitas devoluções. Com a retomada da ocupação, a expectativa deles é que essa concorrência diminua.
A GOWORK, rede paulistana com 12 prédios, fechou acordo com um fundo para transformar unidades não-residenciais (NRs) e fachadas ativas de prédios novos em escritórios. A entrega de unidades NR na cidade será intensa neste ano. A visão é que o destino mais comum para elas, a locação por temporada, não será suficiente para todo o estoque.
Fernando Bottura, CEO da GOWORK
“A flexibilidade e inovação são as chaves para o sucesso no coworking, e estamos prontos para crescer junto com o mercado.”
“As incorporadoras têm que buscar parceiros de diversas modalidades para ocupar os espaços”, diz Fernando Bottura, fundador e CEO da GOWORK, que funciona sob a holding Go Offices Latam.
Hoje, 60% da receita da companhia vem da vertical Go Corporate, que prepara escritórios sob medida para empresas, sem compartilhamento com outros negócios. “Monto o prédio para uma grande corporação e quando ela sai, fraciono-o em espaços menores”, diz Fernando Bottura, o que facilita a retomada da ocupação.
Se antes a empresa era procurada mais por companhias de tecnologia, Fernando Bottura afirma que negócios “1.0” têm sido cada vez mais frequentes, como seguradoras e escritórios de advocacia.
Além da sublocação, os coworkings podem fazer sociedade com os proprietários dos prédios, para dividir investimentos e riscos. É um modelo que a GOWORK utiliza. A empresa já tentou uma terceira modalidade, para adquirir os prédios. “Temos um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) que fizemos para isso, mas hoje não é vantajoso, porque a taxa de juros ainda está alta”, diz Fernando Bottura.
Segundo os dados da SiiLA, a região com maior concentração de coworkings em São Paulo é, de longe, a Paulista, com 53 mil m2. A Berrini vem em seguida, com 36,8 mil m2. Para Nicastro, esse modelo de ocupação é “útil” para a realidade econômica do Brasil, com frequentes altos e baixos.
Fonte: Valor Econômico
